自助仓储:个人的垃圾仓库如何成为一个价值380亿美元的行业?

十分之一的美国人租赁空间来储存美国梦的物质溢出

尽管经历了经济衰退和人口老龄化,自助储物柜却领先其他建筑类型逆流而上,蓬勃发展。事实上,在过去的半个世纪里,它们已被证明是房地产领域最可靠的赌注之一,而大城市的购物中心,住宅楼,甚至豪华商业空间,曾经安全稳定的投资,都在挣扎。组合锁和卷门的背后是一个价值380亿美元的行业。

“该国的迷你仓数量可以让胡佛大坝充满旧衣服、滑雪板和纪念品超过26次。”

十分之一的美国人平均每月支付91.14美元用于私人仓储,为美国梦的物质溢出找到了一席之地。根据跟踪私人仓储行业的公司SpareFoot,美国拥有超过50,000个设施和大约23.11亿平方英尺的可租用空间。换句话说,该国的自迷你仓数量可以让胡佛大坝充满旧衣服,滑雪板和纪念品超过26次。

彭博社报道,尽管存在“色情交易”的争议,但2016年明确无色情的私人仓储行业的收入为327亿美元,几乎是好莱坞票房总收入的三倍。据IBISWorld的分析师称,自2012年以来,私人仓储的年增长率为7.7%,现在全国拥有144,000名员工。

过去几十年来,该行业的繁荣反映了更大的人口和房地产趋势:美国人从中西部和东北部迁移到南方城市,并将旧设备存放在迷你仓中。千禧一代进入日益拥挤,高需求的市中心需要额外的空间。婴儿潮一代缩小房屋规模的浪潮,使得他们需要一个地方来存放一生积累的回忆。小企业也想要一个空间,存储积压的库存。

这些趋势的汇合造成了迷你仓建设狂潮。过去几年,私人仓储扩张的投资创纪录,仅2017年就有40亿美元。据“ 投资日报”报道,仅今年一年,计划或现有的仓库扩建将为市场增加4000万平方英尺或约800个迷你仓设施。

投资者正准备将废弃的购物中心,转换为自存储客户的小房间,这是一个真正的消费主义闭环。风险投资公司甚至押注于高科技存储初创公司,例如Clutter,这是一种按需服务,可为消费者提供所有包装、存储和搬运服务,甚至可以检索特定物品并将其送到您家门口。

目前的繁荣导致一些市场分析师,作出以往不可想象的预测:我们可能正渐渐接近存储峰值。由于凤凰城和纽约市等城市以及加利福尼亚州奥兰治县的空间过剩,许多人看到了放缓的趋势。许多大型企业(如Public Storage和Extra Space Storage)的估值泡沫正面临破裂。如果向来喜欢扩张和搬迁的美国人,拥有了更多的空间,那又会发生什么呢?

SpareFoot:来自美国人口普查局的数据

私人仓储不可阻挡的扩张

历史上,仓储行业一直具有稳定增长性和非凡的适应力。

私人仓储并不是新生事物。许多人将这一概念追溯到Bekins,这是一家位于内布拉斯加州奥马哈市的搬家公司,由Martin和Josh Bekins兄弟于1891年创立。该公司在20世纪初期的美国洛杉矶移民潮中发挥了重要作用,早在1906年初,它就为新移民建立了一个钢筋混凝土仓库的网络。

第一个看起来更像当代迷你仓的业务,配备卷帘门的,是在德克萨斯州敖德萨开设的A-1 U-Store-It-U-Lock-It-U-Carry-the-Key。它被作为存放设备的地方出租给石油商(该公司的名称是为了在电话簿中排名靠前)。业主Russ Williams和他的继子Bob Munn,在每个仓体的木门上竖立了一个简单的煤渣块和波纹钢结构。由于敖德萨的石油业衰败,该设施最终破败并关闭。但是,这可能是该行业近期增长的一个标志,该设施于2013年作为新的私人仓储站点被收购,翻新并重新开放。

在经济大萧条期间,随着数百万人缩减房屋规模、搬迁或丧失房产抵押品赎回权,这项业务蓬勃发展。在90年代早期,当城市住宅开始增长时,新一代空间匮乏的消费者,搬进了仓储空间循环利用成熟的社区。

消费者行为与不断上涨的租金,说明了近期私人仓储行业在城市地区的快速增长。高端私人仓储站点每平方英尺的租金可以是商业或住宅用途的两到三倍,在许多地铁干道中,这些仓库的占用率达90%

据“ 华尔街日报”报道,一旦他们开始使用,租仓者就成了忠实用户。支付存储空间就像是健身房会员,消费者加入后,就抛之脑后。对于仓储企业来说更好的是,用户一般宁愿接受略微的涨价,也不愿处理搬到竞争对手仓库的麻烦。

根据SpareFoot的数据,尽管全国仓储公司数量激增,其中最大的六家公司(一些是价值数十亿美元的公司)占据了18%的市场份额,占据行业74%的仍然是小型仓库。

私人仓储可以转变我们对更多东西和更多空间的需求吗?

私人仓储是否达到了饱和点?随着增长变得过剩,一些分析师认为建筑商最终将超越需求,这也导致了主要市场的强烈抵制和限制。批评者认为,私人仓储空间正在将有价值的建筑物从市场上撤下; 存储中可能获得的超额利润,也意味着可能用于商业、工业甚至住宅用途的空间正在转变为利润丰厚的箱子。

纽约市大约有5000万平方英尺的私人仓储空间,分布在920个地点,市长Bill de Blasio 去年年底签署了一项法案,限制了该市工商业区的新设施,纽约剩余的大部分工厂都在这个地方。迈阿密和旧金山都通过了法案,限制了可以建造迷你仓的地方。

据“ 华尔街日报”报道,人口统计数据也可能最终抑制对存储领域的热情。婴儿潮一代将缩小规模并缩小住房面积,这将在未来几年内大幅提升。但与年龄较大的一代相比,年轻的成年人延迟了婚姻,父母身份和房屋所有权,这意味着更少的郊区生活和更少的东西。此外,美国人的流动性较差,这意味着在移民安置和搬迁期间移动较少,临时存储需求较少。

即将出现技术威胁:自动驾驶汽车。一个最近的一份报告由城市土地学会和研究机构绿街顾问公司预测,随着移动点播服务减少汽车保有量,车辆较少会在车库储存等于更多的空间。

当然,行业的推动者认为这些问题只是在实现更大增长的道路上的速度障碍。感觉像自助仓库的纽约人如雨后春笋般涌现,还没有看到任何东西。世邦魏理仕发布的一份报告称,纽约市每个居民拥有3.5平方英尺的自助仓储,实际上是美国“服务水平最低的市场”(全国平均每人7.2平方英尺)。

但美国的消费者远不是唯一一个驾驭小空间和炫耀性消费的消费者。不出所料,中国以及东南亚的大部分地区已经成为一个巨大的增长市场。

随着更大的趋势指向更少的空间,更少的所有权和更多的城市生活,自我储存似乎准备找到更多的空间,并从你的财产中获利。正如美国存储中心首席营销官杰森·洛佩兹(Jason Lopez)对该行业的前景所说,“密度超过人口统计数据”。

但同时具有小空间和高物欲的消费者,绝不止美国一家。不出所料,中国以及东南亚的大部分地区已经形成了一个巨大增量的市场。

随着更小空间,更少房产,以及更多的城镇化人口成为大趋势,私人仓储似乎正准备扩张版图,并从你的物品中获利。正如U.S. Storage Centers的首席营销官杰森·洛匹兹所言,决定迷你仓行业前景的因素是人口密度,而不是人口数量。

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